Fortsatt negativ trend för fastigheter
I början av 2025 fortsätter fastighetsaktier att visa en svag utveckling, vilket reflekterar den negativa trend som inleddes förra hösten. Trots en nedgång på cirka 16 % sedan årsskiftet, och ett förändrat makroekonomiskt landskap, kvarstår positiva fundamentala förutsättningar i sektorn.
Svag utveckling på börsen för fastigheter
Fastighetsaktier har fortsatt att utvecklas svagt under inledningen av 2025, i linje med den negativa trend som inleddes i oktober 2024. Sektorn är hittills ned cirka 16 % sedan årsskiftet. Förändrade makroekonomiska förväntningar – särskilt avseende inflation och konjunktur – har successivt lett till att både investerare och prognosmakare nu förutser en period med varaktigt högre korta och långa räntor. Denna omvärdering har haft en påtagligt negativ effekt på fastighetsaktier.
…trots fortsatta fundamentala förbättringar
Trots det försvagade sentimentet ser vi för tillfället inte att de fundamentala förutsättningarna inom sektorn har förändrats i en utsträckning som skulle motivera högre avkastningskrav eller som påtagligt hotar bolagens förmåga att generera långsiktig kassaflödestillväxt. Finansieringsklimatet har fortsatt att vara gynnsamt, med stabila eller låga kreditmarginaler från både banker och obligationsmarknaden. Trots nedgången i fastighetsaktier, historiskt låga kreditspreadar och tecken på stigande spreadar i europeiska kreditindex under slutet av kvartalet har obligationsmarknaden för svenska fastighetsbolag inte uppvisat någon tydlig försvagning.
Transaktionsmarknaden återhämtade sig gradvis under 2024, och inför 2025 fanns förväntningar på att aktiviteten skulle fortsätta öka. Historiskt har det funnits ett tydligt samband mellan förändringar i femåriga swapräntor och transaktionsvolymer, med en eftersläpning på 6–12 månader. Givet den rådande volatiliteten på räntemarknaden bedömer vi dock att återhämtningen i transaktionsmarknaden kan komma att fördröjas något.
Stigande vakanser oroar
Under kvartalet rapporterade fastighetsbolagen sina bokslut för 2024, och den operationella utvecklingen för kommersiella fastigheter kan sammanfattas som måttlig. Trots KPI-indexeringen på 6,5 % var den faktiska hyresutvecklingen för flertalet bolag relativt sämre i jämförbart bestånd, främst till följd av stigande vakanser orsakade av minskat lokalbehov och konkurser. Särskilt noterbart under fjärde kvartalet är den svagare utvecklingen för kontor i Stockholm utanför de mest centrala delarna. Trenden att läget blivit en allt viktigare kvalitetsfaktor fortsätter att förstärkas. Bostadsfastigheter betraktas generellt som ett segment med låg operationell risk. Dock syns historiskt höga vakanser i flera regionstäder, och SCB:s nedreviderade befolkningsprognos – drivet av lägre invandring och födelsetal – riskerar att skapa strukturella utmaningar på vissa delmarknader utanför tillväxt- och storstadsregioner.
Fastighetsvärdena ökar
En av ljuspunkterna från rapportperioden är att majoriteten av fastighetsbolagen redovisade positiva värdeförändringar under fjärde kvartalet, vilket i förlängningen kan skapa utrymme för nya förvärv och tillväxt. Vi har fortsatt en positiv syn på segmenten logistik/lager, lätt industri, extern- och dagligvaruhandel, som kännetecknas av god marginal mellan operativ intjäning och framtida räntekostnader, samt stabil operationell utveckling trots ett svagare konjunkturläge. Möjligheten att fortsatt skapa förvärvsdriven tillväxt är särskilt god inom dessa segment. Potentialen till attraktiv tillväxt via projektutveckling ser vi störst inom samhällsfastigheter med inriktning mot polishus, domstolar och anstalter – en kategori som stöds av långsiktiga strukturella behov.
Värderingen av fastighetsaktier är ur ett historiskt perspektiv attraktiv – både utifrån substansrabatt och kassaflödesmultiplar. För långsiktiga investerare med strategisk exponering mot fastigheter ser vi dagens prissättning som ett gynnsamt läge att investera genom selektivt utvalda börsnoterade fastighetsbolag.
Läs fler av våra kommentarer om marknadsläget för kvartal 1 2025
Kontaktperson
Johan Eliæson
Kund och strategi
Telefon: 08-700 06 61
