Rekyl upp när räntetoppen närmar sig

Aktiviteten på transaktionsmarknaden är fortsatt avvaktande med en marknad där köpare, som vill erhålla högre direktavkastning, inte möter säljare som åtminstone ännu inte är beredd att sälja till lägre pris. Osäkerheten om framtida prissättning innebär att de flesta inklusive utländska aktörer lyser med sin frånvaro och i stället fokuserar på respektive hemmamarknader. Avkastningskraven har stigit men inte tillräckligt givet nya räntenivåer och vi bedömer att den trenden kommer att fortsätta. Börsbolagen har hittills redovisat negativa värdeförändringar om drygt fem procent i genomsnitt och vår uppskattning är att ytterligare cirka tio procent kommer att behövas skrivas ner. Baserat på aktuella aktiekurser prissätter börsen negativa värdeförändringar om cirka 20 procent, men detta inkluderar bland annat riskpremier för refinansierings- och nyemissionsrisk.

Stigande driftnetton

Börsbolagen redovisade under första halvåret en fortsatt god tillväxt i den operativa intjäningen. Driftnettot har i genomsnitt stigit med 16 procent, vilket till stor del förklaras av hög KPI-indexering av hyror. Trenden kommer att fortsätta under 2024 där det finns skäl att tro på god indexering eftersom det är oktober månads KPI som är utgångspunkt för hyresindexering för kommande år. Samtidigt som intjäningsförmågan utvecklas väl, har stigande räntekostnader en markant negativ påverkan på det operativa kassaflödet. Förvaltningsresultatet, enligt rapporterna från det andra kvartalet, visar på en försämring med cirka tolv procent i genomsnitt.

Refinansieringsrisken är betydande för flera bolag. Det är mycket utmanande att emittera nya obligationslån på nivåer som är intressanta både för emittent och kreditinvesterare. Av den anledningen är det naturligt att de flesta bolag försöker ersätta förfallande obligationslån med säkerställda lån i bank i största möjliga mån. Banksystemet kan svälja en stor del av förfallande lånestock, men det är inte troligt att bankerna vill öka risken mot fastighetssektorn i motsvarande grad. Det finns dock en ljusglimt under senare tid eftersom ett antal bolag (bland annat Castellum, NP3, Fabege, Stendörren) lyckats emittera obligationslån samtidigt som kreditspreadar sjunkit vilket får tolkas som en positiv signal även om hög osäkerhet kvarstår. Vi bedömer att kreditmarknaden kommer att vara fortsatt mer selektiv än tidigare samt att fastighetsbolagen behöver fortsätta stärka sina balansräkningar. Det är ett nödvändigt krav för att riskaptiten ska öka.

Minskande kontorsyta men läge fortfarande viktigt

En populär diskussion rör företagens minskade behov av kontorsyta, som en konsekvens av hybridarbete och att läge blivit allt viktigare för att attrahera personal. En indikation på att läge blivit allt viktigare är sjunkande vakanser för centrala kontor och samtidigt stigande för ytterförorter. Kontorshyror och nettouthyrning har samtidigt fortsatt att utvecklas väl, men det är rimligt att förvänta sig en avmattning eftersom lågkonjunkturen nu med tydliga tecken är på ingång och därmed även försämrad arbetsmarknad, som brukar ge avtryck på kontorsmarknaden. Lägg därtill hybridarbete (gäller främst kontor i Stockholm) samt färdigställande av nya fastigheter, borde den positiva hyresutvecklingen dämpas. Undantaget gäller regioner med relativt högre strukturell tillväxt på grund av exempelvis stora investeringar i samband med den gröna omställningen.

Aktiemarknaden uppåt när räntetoppen närmar sig

Fastighetsaktier har under tredje kvartalet stigit i takt med att marknaden bedömer att centralbanker närmar sig en räntetopp. Institutionella investerare har minskat sina undervikter och stora bolag som exempelvis Castellum och Balder har utvecklats relativt bättre än mindre bolag med sämre likviditet i aktien. Vi föredrar fortsatt segmenten lager/logistik och lätt industri framför bostäder samt bolag med bland annat relativt sätt stabilare balansräkningar, högre marginal mellan intjäning och framtida räntekostnader, lägre refinansieringsrisk och god möjlighet till fortsatt tillväxt i operativa intjäningen. För en kapitalägare med lång placeringshorisont och därmed strategiskt ägande av fastigheter, anser vi att rådande prissättning erbjuder ett bra tillfälle att investera genom selektivt valda börsbolag.