Svensk fastighetsmarknad - från osäkra till utmärkta förutsättningar

Förutsättningarna för fastighetsbolagen har förbättrats påtagligt på kort tid. Kraftigt fallande finansieringskostnader, tillsammans med högre fastighetsyielder, har medfört att riskpremien för fastigheter är tilltalande. Mycket talar för en positiv utveckling för såväl förvaltningsresultat som för substansvärden framåt. Vår bedömning är att Slottet kan väntas ge en mycket god real avkastning de närmaste åren.

Kraftig medvind på kapitalmarknaden

Marknadsräntor har fallit markant och nu prissätts att Riksbanken ska sänka till 1,75 procent under nästa år. Den femåriga swapräntan ligger på cirka 2 procent vilket betyder att fastighetsbolag kan fortsätta sänka sin finansieringskostnad markant om de förlänger räntebindningstiden eftersom 5-årsräntan är lägre än 3-månaders STIBOR. Utvecklingen för fastighetsaktieindex och räntenivå har en hög korrelation som vi ser i figuren nedan.

Figur: Ränteutveckling (5 år swap) och fastighetsaktieindex sedan 2021


Under året har obligationsmarknaden också återigen öppnats för fastighetsbolagen. De har fått det allt lättare att hitta köpare för nyemitterade obligationer samtidigt som kreditspreadarna fallit markant. Fastighetsbolag med stark balansräkning kan idag låna till en till och med lägre kreditspread än innan ränteuppgången. Detta har medfört, tillsammans med en generellt svag kredittillväxt, att bankernas räntepåslag minskat. Bolagens låneränta har alltså fallit till följd av lägre generella räntor men också fallande kreditspreadar.

Diagrammet ovan visar att fastighetsaktier stigit med närmare 60 procent sedan botten, vilket medfört att flera bolag handlas över eller nära substansvärde. Det har i sin tur medfört att dessa bolag (NP3, Pandox, Catena, Sagax, Logistea, SLP för att nämna några) kunnat genomföra offensiva nyemissioner med avsikt att kunna förvärva fastigheter samt eventuellt genomföra strukturaffärer.

Medvinden ger positiv påverkan på förvaltningsresultat och substansvärden

I spåren av ränteuppgången 2022-23 har fastighetsyielder och därmed avkastningskraven stigit. Data anger att bostadsfastigheter stigit med cirka 1,5 procentenheter, samhällsfastigheter med 1,4, logistik med närmare 2,0 och kontor och handel med cirka 1 procentenhet. Stigande fastighetsyielder, tillsammans med en kraftig räntenedgång, betyder även att riskpremien på fastigheter ökat markant det vill säga tillgångsslagets attraktivitet har ökat.

Bolagens operativa resultat (driftnetto) utvecklades väl även under ränteuppgången och när finansnettot nu förbättras med sjunkande räntor betyder det att förvaltningsresultatet per aktie förbättras snabbt.

Troligen är vi på eller nära toppen för fastighetsyielder. Vår bedömning är att förbättrade förvaltningsresultat kommer att öka substansvärden (NAV), vilket sammantaget rimligen kommer att förbättra långsiktiga utsikter på aktiemarknaden samt även medföra att kreditspreadar kan förbli på nuvarande låga nivåer.

Stark utveckling på börsen

Fastighetsaktier har stigit mer än börsen under senaste halvåret. Huruvida fastighetsaktier kommer att utvecklas mer positivt än börsen låter vi vara osagt, men förutsättningarna är mycket goda för positiv långsiktig real avkastning även om värderingar inte är låga. Förbättrade förvaltningsresultat kommer att öka substansvärden (NAV) och fortsätta vara ett stöd till värderingen på börsen. Rapporterna för kvartal tre börjar strömma in inom kort och det är rimligt att vänta sig positiva guidningar av bolagen.

Figur: Fastighetsaktieindex och svensk börs, utveckling 2024


De segment som vi i första hand gillar är lager, logistik och bostadsfastigheter, samtidigt som vi är skeptiska mot kontor i fel läge. Läget prissätts tydligt på kontorsmarknaden, särskilt mot bakgrund av risk för vakanser och därigenom sämre möjligheter till hyrestillväxt. Ägare av bostadsfastigheter kan se en tillförsikt i god hyrestillväxt som förbättrar driftnetto, men någon större projektdriven tillväxt av hyresfastigheter kan vi inte se i nuläget och särskilt inte i sämre lägen.

Sammanfattning

Vi tycker oss se ett tydligt skifte där förutsättningarna nu ser mycket bra ut för fastigheter efter ett par mycket svåra år. Vi kommer att få se förvärvsdriven tillväxt, något som kändes osannolikt bara för drygt ett halvår sedan. Även om det till viss grad är en fortsatt tudelad marknad där vissa bolag kan växa medan andra får fokusera på befintligt bestånd och snarast förbättra balansräkningen så kommer det genomsnittliga bolaget erfara god tillväxt i substans. Det gör att vi är mycket positiva kring Slottets utveckling de närmaste åren och där vi ser årets uppgång som starten på en längre period av god utveckling.

Figur: Fastighetskonsortiet Slottets utveckling 2023-2024

Kontaktperson

Johan Eliæson
Kunder och strategi
E-post:
johan.eliaeson@kammarkollegiet.se
Telefon:
08-700 06 61

Sidan senast uppdaterad: 2024-10-23