2023 kan sammanfattas som ett mycket bra år för Slottets kunder. Avkastningen uppgår till drygt sexton procent vilket är ett lyckat år inte minst eftersom hälften av konsortiet normalt är investerat i fastighetsobligationer. Fastighetsaktier har generellt avkastat 20 procent under året vilket betyder att den riskjusterade avkastningen har varit väsentligt bättre för Slottet. Rätt val av sektorer och bolag i såväl aktie- som obligationsportföljen samt en hög aktieandel under andra halvåret då aktiekurserna rusat är förklaringen till det goda resultatet.

Den senaste tidens positiva riskaptit och ökade utsikter för lägre räntekostnader (och bättre utsikter för värderingsyielder) har även medfört att kreditspreadar minskat markant dvs refinansieringsrisken kan sägas ha minskat på räntemarknaden.

Det är inte intjäningsförmågan som oroat marknaden under året utan snarare de utmaningar som är förknippade med refinansiering. Strukturförändringar har fortsatt under året som t ex att bolag flyttar förfallande obligationslån till banklån, nyemissioner som förbättrar balansräkningar och problembolag som säljs till mer kapitalstarka ägare. Banker ser inte i nuläget några större risker för stora kreditförluster i fastighetssegmentet.

Ökat avkastningskrav sätter press på värderingar

Fastighetsyielder har drivits högre, dels till följd av förbättrade driftnetton men framför allt till följd av högre räntenivåer och generellt ökade avkastningskrav under de senaste två åren. Avslut på transaktionsmarknaden indikerar högre yielder med åtminstone en procentenhet och mest för bostads- och samhällsfastigheter där yielderna var som lägst för drygt 1,5 år sedan. Omsättningen har återigen börjat öka på transaktionsmarknaden efter en längre period av mycket låg aktivitet och därmed får värderingsinstitut mer tillförlitlig data. Enligt fastighetsbolagens kvartalsredovisningar har fysiska fastighetspriser fallit med ca 8 procent sedan toppen sommaren 2022, vilket realt motsvarar ca 25 procent. I nuläget prissätts fortsatta värdefall och möjligt innehåller det också risk för nyemission.

Året har även kännetecknats av stora skillnader mellan sektorer. Till exempel har lager/logistik gått väsentligt bättre än bostads- och samhällsfastighetsbolag men även inom respektive sektor har vi sett stora skillnader i utveckling beroende på bolagens balansräkning och refinansieringsrisker. Nedanstående figur visar utveckling för ett antal valda bolag inom olika fastighetssegment gentemot fastighetsindex.

Strategi inför 2024

Det är rimligt att genomsnittet av fastighetsaktier handlas till rabatt ännu en tid med tanke på att det är troligt med fortsatt ”pyspunka” på fastighetsvärden, osäkerheter kring framtida vakanser och lånekostnader samt nyemissioner för att stärka balansräkningar. De senaste månadernas kraftiga kursuppgång har medfört att värderingarna nu kan anses mer neutrala. Vår bedömning är att fastighetsaktier bör kunna ge en god avkastning även under 2024 i takt med att riskpremien för tillgångsslaget minskar, men kraftiga uppgångar är inte att vänta eftersom lägre räntor redan är prissatta.

Trenden med förbättringar i operativt resultat lär fortsätta i och med indexerade hyreskontrakt, även om uppenbara risker för ökade vakanser finns i en svag konjunktur. Vi gillar bolag med god balansräkning, lägre finansiell risk och god marginal mellan fastighetsyield och låneränta. Vår bedömning är även att mindre bolag kan få lite skjuts när riskaptiten ökar samt normalisering i bemärkelsen att fastighetsbolag ska bedömas efter intjäningsförmåga snarare än refinansieringsrisk.